城幕道了声谢谢,这才继续说道:
“旧城改造计划,彻底改变以往的开发模式。以往是以开发商为主体,政府只负责把地块出售出去,其后的相关所有操作都一手交给了开发商。这样的做法,政府是省事儿了,可在整个改造计划中,并不能占据主导地位。可如若不能占据主导地位,那自然也无法以整个项目为基石,通过融资平台进行融资。”
楚城幕这话说得有点拗口,其实简单的说起来,就是一百亿的盘子,必须以整体收益的形式进行抵押,才能融到这么大的金额。
如果还按照以往的模式,把地块分散到各个开发商手里,那政府操作起来,难度无疑会大增,尤其是这次是先建城再拆迁,光是启动这个项目所需要的资金,云城市财政就无法承担。
曼城恩显然也被楚城幕的话给绕得有点掉沟里了,不知不觉间,悄然掏出了兜里的香烟,给自己点上了一颗。而坐在一旁摆出倾听模式的曼蔓,那茫然的眼睛里已经明显带上了蚊香的圆圈。
曼城恩眉头紧皱,思索了半晌,才摇了摇头,继续说道:“小楚,你接着说。”
楚城幕看曼城恩点起了香烟,也忍不住给自己点上了一颗,说道:
“这次的旧城改造,改为市政府主导,只有市政府才有这么强大的统筹和执行能力,统一规划,统一拆迁,统一建造还房安置项目,同时承担回迁安置房建设主体责任,监督保证建设进度和房屋质量。”
“这一点不仅仅是我刚才所说的融资问题,更涉及到了旧城改造计划所涉及道的住户,对这个项目的信任问题。说白了,就是让政府的公信力来对这个项目进行背书。”
曼城恩点了点头,心知这是楚城幕对自己的一个小考验,却也没有计较,只当是刚才自己设计他的一个小报复了,只是继续道:“这是应有之意,继续说说融资的事情。”
楚城幕内心嘿嘿一笑,曼市长这是还没转过弯来啊,身为重生者的优越感,不禁油然而生。
“这事儿说来并不复杂,政府以土地整体出让的收益作为担保,再通过各大融资平台进行融资,融到的资金用以启动新城项目,再用修建好的新城置换位于市中心的黄金地段,把黄金地段的土地重新纳入政府土地储备,将来再以出售黄金地段土地或是开发商业项目达成盈利,最后再把盈利的部分用于还贷。”
“新城区的选址肯定相对现在的老城区位置更为偏远,所以以老城区的地块价值,完全可以填补上这一部分融资,以达成回补拆迁和新城建设成本的目的。”
“最后,新城区因为老城大量人口的迁入,势必会带动周边的人气,人气起来以后,周边的配套设施也会跟着完善。当人气和配套设施都齐备以后,新城周边的地块又会紧跟着升值,虽然不见得有老城黄金地段的地块值钱,但这些地块将来也是不小的收益。”
曼城恩是属于高智商人群,这一点从他二十来岁就可以去西工大任教就可以看出。楚城幕的话虽然说得笼统,但他还是很快就理解了这其中的关窍。一句话说白了,就是用明天的钱来堵今天的口子,只要明天的收益足够丰厚,那么今天的口子就不怕堵不上。
一支香烟抽完,曼城恩又给自己续了一支,楚城幕虽然说得轻松,那是因为他见过后世这种模式,再加上他向来只管杀不管埋,只管出主意不管执行,所以把这些超前的东西说出来,他丝毫没有心理负担。
但对于身为当事人的曼城**说,这还是一个新鲜的东西,他要考量的东西无疑更多。最简单的一点,楚城幕说得信誓旦旦,老城区的黄金地块的商业价值能够冲抵前期贷款所造成的资金缺口,可如果抵不上呢?这可是房市刚刚预热就又冷却下来了的2005年。
等到第二支烟抽完,曼城恩才长长的出了口气道:“这可是得罪人的活儿,这么大的盘子,上百亿的资金贷款,我任期满了,屁股一拍就走了,后续接任我职务的人,怕是很长一段时间都要忙着还贷了。”
楚城幕闻言思考了一下,道:“这个项目的前期投入,如果能在您的任期内完成,只要把控好资金流向,平衡好新城建设和老城拆迁之间的资金链,我相信,对于后来的继任者来说,不会是一件太难的事情。”
毕竟两年以后,房市一旦热了起来,市政府回收的那些黄金地段,商业价值是翻着番的往上涨,到时候不仅可以弥补上贷款的窟窿,搞不好还能给市财政带来不少的盈余。
当然,这话楚城幕现在只能在肚子里说说。不过曼城恩的任期肯定不止短短两年,等到两年以后,曼城恩再回头看楚城幕此时给他出的主意,才会意识到自己到底欠了对方多大一个人情。
毕竟扩张了新城区,老城区的土地得以回收,不仅没让市财政承担多大的负担,反而会带来不小的收益。这么大的盘子,还能把事情干得这么漂亮,估计同时代,全国也找不出来几个市长能做到曼城恩这种程度。
曼城恩闻言,主动给楚城幕递了一支烟,摇了摇头,笑道:“我收回刚才对你的评价,小家伙你的胆子不仅不小,反而大得出奇。今天这一晚上,你可是让我涨了不少见识。”