──《城乡规划法》,后对该法作了重大修改;1965年新的《城乡规划法》规定,由郡或大都市地区的规划机构负责编制结构规划,然后按结构规划的框架编制具体的局部规划,并照此实施;1971年《城乡规划法》规定‘某郡议会即为该郡的地方规划机构;某郡级市议会即为该郡级市的地方规划机构’,该法对各种发展规划、规划控制、土地的拨用等均有明确规定。”
“联邦德国1960年颁布的《联邦城市建设法》,内容包括城市规划、土地区划整理、土地利用等;1971年又制定了《城市建设促进法》,对市、镇、乡的新建、改建的措施,对法律步骤、财政、税收措施等也都作出规定,还用法律规定了城市每项建设资金的来源。”
“日本从1919年制定《城市规划法》起,陆续制定了许多有关法令,至1979年,已有关于城市规划和建设的法规400多种;其中同城市规划直接有关的40多种,最主要的是《城市规划法》和《建筑标准法》;日本的《城市规划法》于1968年重新作了修订,后又经过18次修改;1976年11月15日修改颁布的《城市规划法》中曾明确提出立法的目的是使城市有秩序地进行规划、建设并得到健全发展,以期有助于国土的均衡发展和增进公共福利。”
“这些法规有力地贯彻了国家和地方当局有关城市发展的方针政策,保障城市规划的编制和实施,让城市规划方案能够得到切实地执行;要是没有这些法律法规的约束,方案做得再好也执行不下去!”
“政务院的《城市规划条例》在一定程度上改变了咱们国家规划执行随意性较大的问题,但条例的权威性还是相对薄弱了一点儿;而且都是大方向上的政策,在细节上有所欠缺;具体到各个地方,都有自己的特殊情况,要是做得太细,就限制了这些城市的发展,所以各个地方最好也出台符合自己具体情况的条例,以此来保障规划方案的执行。”
“要不然方案做得再好,结果在执行的过程中被随意更改,那就失去了制定方案之初的本意。”这一点是林楼最为关心的问题,在他看来这可比具体的方案有意义多了。
“咱们特区不仅在经济上肩负着为全国探索新道路的重任,在城市规划领域同样应该如此,通过各种方案、政策,为全国其他城市树立一个标杆。”为了说服他们,林楼提出了更有诱惑力的想法。
这话让几位领导连连点头,设立特区的意义是什么?不就是帮着全国其他地方摸着石头过河么?林教授说得有道理啊,各座城市都有自己的不同,你让他们完全照搬特区的城市规划方案也不现实,但是通过法律的手段保障规划方案的执行,这一点却是全国都可以通用的,而且政务院已经有了先例,咱们跟着学也不会出错啊!
“增加一项条例要涉及的工作有很多,不过只要能把特区建设好,能为全国其他城市提供宝贵的经验,我们责无旁贷!”特区的领导干部比其它地方的胆子要大一些、思想要开阔一些,所以很快就接受了林楼的意见。
在历史上,特区也是第一个为城市规划立法,第一个将法定图则覆盖全市,第一个将土地与规划统一管理的城市,林楼只是将这个时间提前了而已。
然后继续询问各种细节,“林教授,我看您在方案中,建议我们在近期内就将特区所有集体用地完成统征和统转手续,这工作量有点太大了吧?靠近当下市区的集体土地还好说一点儿,很快就会进行开发建设,现在就把集体土地转为国有土地是很合理的,但是更远一些的地方,十年内或许都不会开发,马上就做是不是早了些?”
“我觉得一点儿也不早!”这可是限制特区发展的大问题,林楼怎么会忽视?92年和04年,特区分别进行了集体用地的统征和统转手续;但是从集体用地转为国有用地,是需要征地的,征地是需要补偿,且完成征收手续的,许多村并没有彻底完成这个手续,导致特区至今存在着大量未完成征转手续的用地。
92年未完成征地的区域,到了04年统转时,由于经济的发展,村民对土地征收收益要求提高非常之多,导致征收价格非常贵,许多用地至今未征收。
统征统转宣布之后,全市均发生了“种房保地”,也就是抢建各类违法建筑,使得“房地分离”,房在村民手里,地在名义上是政府的,形成了新的土地二元化的结构,这变相使得特区的非正规住宅(城中村)的容积率迅速提升,许多区域都到了4点几。
在特区可供发展的新增用地极少的情况下,这些高容积率的城中村难以通过城市更新提升土地利用效率,村民的补偿要求和拥有的建筑面积非常高;结合特区的高房价,这是一笔巨额的成本,一方面使得城市更新难以推动,另一方面,推动城市更新需要更高的容积率保障利益平衡,使得特区城市的容积率越来越高,许多项目容积率达到10+。
“有些问题必须尽快解决,如果不在第一时间解决,日后再想解决,难度就会增加很多倍,甚至于可能会到彻底无法解决的地步!”如今距离92年的第一次统征和统转已经很近了,要是还和原历史中一样,只征收一部分,