在兴建商业项目,目前已经有上百万平米的项目建成,预计到1990年之前,还会有接近两百万平米的商业落成!”在1980年到1990年之间,香江一共兴建了二百七十多万平的商业项目。
“香江就这么大,一下子出现这么多的商场,未来的竞争一定会非常激烈,如果我们继续采用和其它商场一样的设计方案!我想恐怕到时候不等项目落成,这个商场就已经落伍了,要是没有新的突破,未来很难同其它商场竞争。”
“所以我们的设计必须要有前瞻性,还好我们有现场的例子可以参考,欧美许多城市,诸如纽约、巴黎、洛杉矶等地的购物中心已经出现了新的变化。”这方面倒是简单了,购物中心的模式无非就是香江抄欧美,然后内地再抄香江。
林楼后世看过那么多资料,对香江购物中心的发展脉络也是非常熟悉,根据该地块的具体情况,拿出个领先五六年的方案就可以了,这样等项目建成之后,就能领先其他竞争对手好几年,从而迅速吸引到客户,在市场中站稳脚跟。
“最显著的特征就是尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素,满足一站式需求,同时购物中心整体档次提升。”这也是9十年代之后香江新购物中心的发展趋势,其实内地也是一样,从万达广场的更新换代就可以看出。
第一代万达广场出现于2001年,属于单店模式,每一层设置一种商业业态,但每种业态打造前,都引入例如沃尔玛等知名品牌,带动其他铺位的销售,业态和盈利模式较为简单,其中的代表是武汉江汉路万达广场。
三年后,万达广场便进入第二代,规模较第一代扩大了两至三倍,增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。
从规划来看,第二代万达广场仅仅是第一代万达的简单升级,从原来的“主力店驱动型的单体商业”,进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。
二代万达规划硬伤和开发模式,直接导致了9个万达的转手。壮士断腕,痛定思痛,促使万达转变思路,思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品,第三代万达孕育而生。
三代万达广场将户外室内步行街与中国商业大楼结合在一起,打造一个巨大的城市综合体,内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等,集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体,形成独立的大型商圈。
由于地块大小的原因,林楼不可能在这里直接复制第三代万达广场的模式,但吸取其中的精华还是可以的。
“做商业永远要领先别人半步,不能多也不能少,多了市场一时无法接受,少了就会被别人赶上,陷入激烈的同质化竞争。”
“现如今香江的购物中心大多以零售为主,虽然也有餐饮、休闲、娱乐等业态,但占比过小,无法满足一站式消费的需求,而我们在做这个项目的时候,则可以弥补上这个缺憾!在业态划分上,增加餐饮、休闲、娱乐的比例!”
“在餐饮领域,可以进行这样的安排!”林楼在白板上画了起来,“负一楼肯定是大型超市了,在超市边上或者负二楼,增加香江人喜爱的快餐品牌,可以让顾客在逛商场饿了的时候进去消费。”
当然,在具体的操作过程中也会根据入驻品牌来进行调整,比如肯德基、麦当劳等深受消费者欢迎的国际大品牌,肯定不能安排在负一楼,他们必然是要占据一楼的黄金位置的,而且给的租金还不会太高。
因为他们本身就具有强大的客户号召力,能够吸引消费者过来,给商场带来更多的人流,同时也能证明这家商场的实力。
“楼顶的商业价值最低,就必须要引入目标型消费者,香江人爱看电影,那么我们完全可以打造一座高端电影院,来吸引客户进行消费,在电影院旁边,可以安排咖啡馆、茶室、餐厅等业态,以供观众在等候入场的时候进行消费!”
“要是遇到大热的电影,比如成龙的新片上映,来排队买票的人肯定会很多,这又可以为楼下其它业态带来客源!”你下午六点过来排队,最后买到的票是晚上十点的,这四个小时总不能干坐在外面等吧?
怎么也得带着女朋友到旁边吃点东西、喝喝茶,再陪妹子到楼下的服装店、化妆品店逛一逛,给人家买点礼物吧?这样的话,或许电影院本身利润不会太高,却能给其他业态带来丰厚的利润。
“另外,还有时下流行的卡拉ok,也可以放在靠上的楼层。”如今卡拉ok也是香江非常流行的休闲娱乐方式,在许多黄金时期的影视作品里,都能看到男女主角在卡拉ok里面唱歌的场景。
许多好点的卡拉ok厅外面,每到晚上都会排起长队,这同样能为其他业态提供客流,只要安排好叫号顺序,客人们就能利用等候的时间去下面消费了。
虽然现在还没有智能手机,没有各种排号app,但是让卡拉ok的工作人员在快要到号的时候给客户打个传呼,也不是多麻烦的事儿;而且在二十一世纪初,内地的购物中心里,ktv同样是不可获取的业态,林楼的经验早已告诉他,这么做会成功。
“