功,否则,哼哼!”
章铭哑然道:“老师,让你一说,我突然有了一种光荣的使命感。可我就是个小科长,将来的事情对我来说太远了。”
傅松严肃道:“章铭,你这辈子的目标,不会只是个小科长吧?如果是,那我就不浪费口舌了,你哪来回哪。”
章铭苦笑道:“老师,我不是那个意思。我……,我肯定希望进步啊!”
傅松道:“想进步,想升官,想比别人更快地升官,就得比别人付出更多。除了努力外,平台也很重要,土地储备中心这个平台就不错,你别看现在不起眼,用不了几年就会成为香饽饽。
我不是在安慰你,你看看这两年海南房地产市场,怎一个火爆了得,一天一个价,虽然泡沫很大,但也从侧面说明了,中国房地产未来的潜力。
我们国家十一亿多,将近十二亿人口,城市化率不到30%,有足足8亿农民,想想看吧,如果未来二十年这8亿农民中有一半,不,四分之一进城了,这是一个多大的市场?
市里为什么成立土地储备中心,就是要未雨绸缪,把分散的供地权收拢回来,从而垄断土地一级市场。这样一来,我想买地,就只能去跟你章主任谈。”
章铭恍然大悟道:“到时候卖多少钱,就是我说的算了!”
傅松暗自叹了口气,章铭说得有点绝对了,而且只看到了表面。
之所以说他说得绝对了,是因为土地一级市场虽然是政府垄断市场,但也存在着一定程度的竞争和博弈。
一方面,如果地价定得太高,即便企业想买账也买不起,于是流拍就产生了。
要知道,政府不是随便拿块地就能供应的,做地是有成本的,包括征收、拆迁、安置、基础设施配套、管护、财务成本等等。
通常情况下,做地成本还不低,拆迁安置是大头,否则后世哪来那么多拆迁暴发户?
所以,为了收回做地成本,政府只能降价供应。
这是政府和企业之间的博弈,虽然在这场博弈中,政府因为垄断以及信息不对称而占据绝对主动权,但企业可以用脚投票嘛。
天涯何处无芳草,何必单恋一枝花呢,挥一挥衣袖,不带走一片云彩。
另一方面,这个城市地价很高,但旁边城市地价很低,于是用地需求就会流向价格洼地。
有的城市就是用低地价来从兄弟城市抢人才、抢企业,这是地方政府之间的博弈。
比如,深圳地价一飞冲天,华为便去了东莞松山湖。
企业做出这种选择非常正常,如果未来沐城的地价和房价没有控制好,傅松不介意把远景集团总部搬到别的城市去。
之所以说章铭流于表面,是因为他只看到了土地储备带来的经济效益,而没看到隐藏在其中巨大的社会效益和生态效益。
土地要想卖上好价钱,你就得有完善的基础配套设施,路要修好吧,水电气要通吧,公共交通也要有吧。
孩子不能没地方上学,所以学校要建吧。
老百姓要吃饭,所以菜市场要有吧。
有个头疼脑热的要看病,所以医院也要有吧,等等。
这是所谓的社会效益。
除此之外,老百姓要休闲娱乐,所以周边起码要有个公园绿地吧,小区里面也要搞好绿化吧,污水横流的河道也要疏通治理吧,河道两旁怎么着也得各种一排柳树吧,等等。
这是所谓的生态效益。
为了土地能卖得上高价,就要改善基础设施和生态环境,而基础设施和生态环境的改善,又反过来推高了地价。
所以说,经济效益、社会效益、生态效益三者相辅相成,是一种耦合关系。
在沐城旧城改造中,傅松用的就是这种思路。
以改善老城区的生态环境为核心,以完善老城区的基础设施为手段,从而实现老城区土地的增值。
这样一来,政府、企业、老百姓都拿到了自己想要的东西,都满意,三赢!
不过,这些话傅松觉得现在没必要跟章铭讲,未来他会慢慢明白的。